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Main Data
Author: Birgit Noack, Martina Westner
Title: Mietminderung - inkl. Arbeitshilfen online Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter
Publisher: Haufe Verlag
ISBN/ISSN: 9783648112274
Edition: 1
Price: CHF 16.10
Publication date: 01/01/2019
Content
Category: Wirtschaft/Management
Language: German
Technical Data
Pages: 219
Kopierschutz: Wasserzeichen
Geräte: PC/MAC/eReader/Tablet
Formate: ePUB
Table of contents
Mietminderungen bei Wohnungsmängeln zählen zu den Hauptkonfliktpotenzialen zwischen Vermietern und Mietern. Vermieter sind unsicher, wie sie richtig reagieren, Mieter wollen rechtssichere Informationen, die den Vermieter veranlassen, Mängel zu beseitigen. Dieses Buch bietet Rechtssicherheit für beide Parteien.  Es zeigt Ihnen, wie Sie als Mieter Mängel z.B. Schimmelbildung oder Lärmbelästigung nachweisen und wie Sie als Vermieter darauf reagieren können. Mithilfe der Mietminderungstabelle erfahren Sie, welche Möglichkeiten der Minderung es gibt und wie Vermieter dagegen vorgehen können. Dazu gibt es Tipps zu allen juristischen Schritten und zur Lösung von Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Inhalte: - Was ist ein Mangel? - Bemessungsgrundlage der Minderung - Ausschluss der Mietminderung: Unerheblichkeit des Mangels, Kenntnis des Mieters bei Vertragsabschluss, Schadensverursachung durch den Mieter, Vereitelung von Erhaltungsmaßnahmen u.v.m. - Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern - Besonderheiten bei Lärm, bei Feuchte und Schimmel, Umweltgiften - Wann sich der Gang vor Gericht wirklich lohntArbeitshilfen online: - Musterbriefe für Vermieter und Mieter - Checklisten - Mietminderungstabelle - Gesetze

Die Rechtsanwältin Birgit Noack ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.
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2   Mietminderung


Liegt ein Sach- oder Rechtsmangel im Sinne des § 536 BGB vor oder fehlt eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache, kann der Mieter die Miete mindern (§ 536 Abs. 1 BGB). Das Recht, die Miete zu mindern, stellt eine kraft Gesetzes eintretende Änderung der Mietzahlungsverpflichtung dar. Die Minderung ist daher kein Anspruch, den der Mieter dem Vermieter gegenüber erst geltend machen muss, damit sie eintritt. Auch muss der Vermieter einer Mietminderung nicht zustimmen. Die Minderung besteht so lange fort, bis der Mangel behoben bzw. die Gebrauchsbeeinträchtigung beendet ist (Stürzer/Koch, Vermieterlexikon, Seite 788 ff.).

2.1   Höhe der Mietminderung


Die Höhe der Minderung richtet sich danach, wie stark der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache tatsächlich beeinträchtigt. Ist die Tauglichkeit der Mietsache gänzlich aufgehoben, entfällt die Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung vollständig. Ist die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

In der Praxis gestaltet sich die Bewertung der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch einen vorhandenen Mangel für die Vertragsparteien problematisch. Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Miete angemessen herabzusetzen. Für die Beurteilung der Angemessenheit soll jedoch nicht ausschließlich auf die beeinträchtigte oder aufgehobene Tauglichkeit abgestellt werden, sondern es sollen auch andere Kriterien berücksichtigt werden können (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, § 536 Rn 361 ff.).

Beispiel

Fällt die Heizungsanlage im Sommer aus, liegt in der Regel keine oder nur eine geringfügige Beeinträchtigung der Mietsache vor; anders ist jedoch ein Ausfall der Heizungsanlage im Winter zu bewerten. Wird dadurch die Wohnung im Winter unbewohnbar, kann in Extremfällen eine 100 %ige Minderung der Miete infrage kommen.

Wenn es um die Feststellung der Minderungsquote geht, spielen die Umstände des Einzelfalls eine wichtige Rolle. In die Bewertung einfließen können Vertragszweck, Miethöhe, Art und Umfang sowie Dauer der Beeinträchtigung. Versuche, Schemata oder objektive Kriterien für die Berechnung der Mietminderung zu definieren, scheitern in der Regel an der Umsetzung. In der Praxis wird man sich daher meist an Vergleichsfällen orientieren, die durch die Rechtsprechung bereits entschieden sind. Sogenannte Minderungstabellen können eine große Hilfe dabei darstellen, eine sachgerechte Quote zu ermitteln (vgl. Kapitel 10).

Hinweis

Minderungstabellen geben nur Anhaltspunkte für vergleichbare Sachverhalte, ersetzen jedoch keine individuelle Bewertung des Einzelfalls.

2.2   Bemessungsgrundlage der Minderung


Die Minderungshöhe wird zumeist als Quote in Form einer bestimmten Prozentzahl dargestellt. Doch stellt sich dann die Frage, von welcher Miete bei der Berechnung ausgegangen werden soll. Setzt sich zum Beispiel die vertraglich vereinbarte Miete aus einer Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen oder Pauschale für die Betriebskosten zusammen, ist fraglich, ob sich die Minderungsquote auf die Gesamtmiete oder nur auf die Nettomiete bezieht.

Beispiel

Mindert ein Mieter wegen Lärmbelästigungen, die von einer benachbarten Baustelle ausgehen, so könnte man die Auffassung vertreten, dass die Mietminderung von der Nettomiete zu berechnen ist. Die Leistungen, die durch die Betriebskosten bezahlt werden, wie die Beheizung oder die Haumeistertätigkeit, sind grundsätzlich von der Lärmbeeinträchtigung nicht betroffen.

Tritt hingegen wegen eines undichten Dachs Schimmel in einer Wohnung auf, könnte als Grundlage für die Mietminderung die Nettomiete zuzüglich der Heizkostenvorauszahlung herangezogen werden. Durch den Schimmelbefall ist nicht nur die Wohnqualität beeinträchtigt, sondern durch den erhöhten Heizbedarf, der zur Beseitigung der Schimmelschäden erforderlich ist, steigen auch die Heizkosten, die der Mieter bezahlt.

Mit einer Entscheidung vom 6.4.2005 zu einem Geschäftsraummietvertrag hat sich der BGH (XII ZR 225/03, WuM 2005, 384) für die Bruttomiete als Bemessungsgrundlage entschieden. Die Bruttomiete ist d